En España, como en otros países, comprar una vivienda, venderla o ser simplemente propietario conlleva el pago de diferentes impuestos y tasas. Conocer estas cargas fiscales es fundamental para planificar con antelación, evitar sorpresas y tomar decisiones informadas.
En TQINVESTPRO te explicamos de forma clara y actualizada qué impuestos existen y cómo afectan según el tipo de operación inmobiliaria.
Impuestos al comprar una propiedad inmobiliaria
Cuando se adquiere una vivienda, el comprador debe asumir una serie de impuestos que varían según se trate de una propiedad nueva o de segunda mano.
1. Viviendas de obra nueva
En el caso de viviendas nuevas, es decir, que se compran directamente al promotor o constructor, se aplican los siguientes impuestos:
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): corresponde al 10% del precio de compraventa. En viviendas de protección oficial o con condiciones especiales, puede haber tipos reducidos, pero lo habitual es ese 10%.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): este impuesto grava la formalización del contrato de compraventa en escritura pública y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. El porcentaje suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del valor escriturado.
Ejemplo: si compras una vivienda nueva por 250.000 €, pagarás 25.000 € de IVA y entre 1.250 y 3.750 € de AJD.
2. Viviendas de segunda mano
Las viviendas que ya han sido transmitidas previamente no tributan por IVA, sino por otro impuesto:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): se trata de un impuesto que paga el comprador y cuya base es el valor escriturado o el valor fiscal mínimo que determine Hacienda. El tipo impositivo oscila generalmente entre el 6% y el 10%.
Este impuesto es gestionado por las comunidades autónomas, pero siempre recae en el comprador. En muchas ocasiones es el coste más elevado al adquirir una vivienda de segunda mano.
Ejemplo: para una vivienda usada valorada en 200.000 €, el ITP puede situarse entre los 12.000 € y los 20.000 €, dependiendo del tipo impositivo aplicable.
Impuestos al vender una propiedad
Si decides vender un inmueble, también tendrás que cumplir con ciertas obligaciones fiscales ante la Agencia Tributaria y el ayuntamiento correspondiente.
1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
La venta de una propiedad puede generar una ganancia patrimonial, que se declara en la renta del año correspondiente.
El beneficio se calcula restando al precio de venta el precio de adquisición (incluidos gastos como notaría, impuestos y reformas acreditadas). Las ganancias tributan de forma progresiva, con tipos que pueden ir del 19% al 23%, en función del importe.
Si has reinvertido la ganancia en una nueva vivienda habitual o eres mayor de 65 años y vendes tu residencia principal, podrías estar exento, pero esto debe acreditarse correctamente.
2. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
Este impuesto es gestionado por los ayuntamientos y grava el aumento de valor del terreno urbano durante el tiempo que has sido propietario.
Se calcula en base al valor catastral del suelo y el número de años que han pasado entre la compra y la venta. Solo se paga si ha existido un incremento de valor. Desde 2021, existen dos métodos de cálculo: el objetivo y el real, y se puede elegir el más beneficioso para el vendedor.
Es importante solicitar una simulación en el ayuntamiento antes de la venta, ya que el importe puede variar bastante.
Impuestos y tasas mientras tienes una propiedad
Ser propietario de una vivienda implica también asumir gastos recurrentes que deben presupuestarse de forma anual.
1. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
El IBI es el principal impuesto municipal que grava la titularidad de cualquier inmueble, ya sea urbano o rústico.
Se paga una vez al año y su importe depende del valor catastral del inmueble y del coeficiente que aplique cada ayuntamiento.
El valor puede oscilar entre unos cientos y varios miles de euros al año, en función del tipo de inmueble, su ubicación y características.
2. Tasas municipales (basuras, agua, alcantarillado)
Según el municipio, también se pueden cobrar al propietario de la vivienda otras tasas vinculadas al inmueble, como son:
- Tasa de recogida de basuras: coste por la gestión de residuos urbanos.
- Canon de agua y alcantarillado: suele incluirse en la factura del agua, pero también puede aparecer como tasa específica.
- Otras tasas: algunos ayuntamientos cobran también tasas por vados, conservación de aceras, o servicios vinculados al inmueble.
3. Impuesto sobre el Patrimonio
Aunque no afecta a la mayoría de los ciudadanos, este impuesto grava el valor neto del patrimonio total de una persona, incluidos inmuebles. Se aplica a partir de ciertos umbrales y depende de la normativa autonómica.
Impuestos para no residentes en España
Los ciudadanos no residentes que poseen o venden propiedades en España tienen una tributación específica.
1. Retención por venta de inmueble
Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador debe retener el 3% del precio de venta e ingresarlo directamente en Hacienda. Este pago sirve como anticipo del impuesto sobre la ganancia obtenida por el vendedor.
2. Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Los no residentes que poseen una vivienda en España deben declarar:
- Una imputación de renta anual si no alquilan la vivienda (equivale aproximadamente al 1,1% o 2% del valor catastral).
- Rendimientos por alquiler, si generan ingresos, que tributan al 24% (o al 19% si residen en la UE).
¿Cómo obtener la máxima rentabilidad a la hora de comprar una vivienda?
Comprar obra nueva ofrece ventajas como estrenar piso o disfrutar de mejores calidades y también oportunidades de revalorización futura y ahorro fiscal. La clave está en analizar bien antes de dar el paso.
1. Compra en fase de plano o construcción
Comprar sobre plano permite acceder a precios más bajos que una vez finalizada la obra. Además, aumenta la probabilidad de que el inmueble se revalorice antes de entregarse, y tienes más margen para elegir la mejor orientación, planta o distribución dentro del edificio.
2. Analiza bien los costes totales
Como hemos visto, en obra nueva, además del precio base, deberás sumar:
- IVA (10%)
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
- Gastos de notaría, registro y gestoría
3. Aprovecha deducciones y bonificaciones fiscales
Aunque la mayoría de deducciones por compra de vivienda han desaparecido, en algunos casos puedes beneficiarte de:
- Bonificaciones para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad
- Deducción parcial de IVA si la destinas al alquiler con fines turísticos (vivienda vacacional) y cumples requisitos fiscales
- Reducción de AJD si es tu vivienda habitual y cumples con ciertos ingresos o características personales
4. Valora el potencial de alquiler
Si no vas a residir en la vivienda, analiza:
- La rentabilidad bruta anual del alquiler (ingresos anuales / precio total de compra)
- La demanda de alquiler en la zona: ¿larga estancia? ¿turístico?…
- Los costes de mantenimiento y comunidad del edificio
Una vivienda nueva en una buena ubicación puede generar una rentabilidad del 4-6% anual, o más si se alquila por temporadas.
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